稼轩分享｜无证房屋对外出租的相关法律问题探析
由于历史遗留原因和行政部门的不作为，实践中出现了许多无证房屋（系指房屋无产权证），但是无证房屋并不意味着无法产生价值，因此存在大量的无证房屋对外出租的情形，本文就无证房屋对外出租可能产生的相关问题进行简析。
一
以无证房屋出租的《房屋租赁合同》效力如何认定？
关于无证房屋的合同效力问题现行法律已有明确的规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“房屋租赁合同司法解释”）第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
另，2020年12月10日，陕西省高级人民法院印发《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》的通知陕高法（2020）115号，第8条对“违法建筑及未取得产权证的城镇房屋租赁合同效力如何认定”进行了进一步明确：对于未取得产权证的房屋租赁合同的效力问题，应根据未取得产权证的原因区别处理。原则上，不应以出租房屋未取得产权证而直接认定房屋租赁合同无效，但如果是因为未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，租赁合同无效。出租人能够在办理上述建设工程规划许可证或者建设批准手续而未办理，并以未办理建设工程规划许可证或建设批准手续为由请求确认房屋租赁合同无效的，不应支持。
综合上述规定可以明确，现行法律认定《房屋租赁合同》无效主要关注房屋是否取得建设工程规划许可证以及是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设，导致《房屋租赁合同》无效的原因仅限上述两原因，若因其他原因导致房屋未取得产权证不应当认定为合同无效。法律之所以尽可能限缩合同无效的情形和范围，其目的在于尽可能鼓励交易和保护承租人利益，否则将助长出租人以合同无效为由逃避责任。也正是基于上述原因，陕西高院对未取得建设工程规划许可证导致合同无效明确了例外情形，即出租人如在房屋未取得建设工程规划许可证上明显恶意，其请求确认《房屋租赁合同》无效，法院不予支持，此规定系前述立法思想的深化，同时也是诚实信用原则的体现。
二
如无证房屋导致《房屋租赁合同》无效，过错如何认定？
关于合同无效的过错认定，通常情况下出租人出租无证房屋负有主要过错，但同时需要结合当事人在订立《房屋租赁合同》时对无证事实的披露情况和知晓情况综合认定：
第一种情形：出租人在出租房屋时未告知承租人该房屋属于无证房屋，或者提供虚假的证件。
在此种情形下，出租人负有主要过错，如果承租人尽到了一般人的注意义务和形式审查义务，则承租人所负过错比例较小。
第二种情形：出租人在出租房屋时明确告知承租人该房屋属于无证房屋，并且在《房屋租赁合同》中明确约定：房屋性质属于无证房，承租人对此已知悉，自愿接受并使用该房屋，今后不得以出租人提供的房屋没有取得相关证件为由提出解约要求，或提出任何赔偿要求。
在此种情形下，出租人和承租人双方均有过错，且法院通常会认定承租人继续承租房屋并进行装修，属于扩大损失和冒险行为，显然过错更大。
三
无证房屋导致《房屋租赁合同》无效，因此产生的损失应如何分担？
就房屋租赁关系而言，主要的损失在于承租人的装修损失。根据《民法典》第一百五十七条关于民事法律行为无效的规定，《房屋租赁合同》无效后需按照如下步骤处理：
1、出租人和承租人进行双返
（1）承租人向出租人返还房屋，出租人向承租人返还未使用期限部分的租金，针对不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿，如果出租人有收取保证金亦应当返还。另，因房屋出租不涉及物权转移问题，暂不需要考虑房屋增值或者贬值的情况，但如果承租人故意或者重大过失造成房屋损坏应当依法承担侵权责任。
（2）出租人可以主张参照合同约定的租金标准要求承租人支付房屋占有使用费，如已经支付则不存在返还问题。
2、根据过错分担装修损失。就承租人的装修损失而言，需要区分该装修是否取得出租人同意进行处理；
（1）如果承租人经出租人同意的装修，根据出租人是否同意利用进行处理，如出租人同意利用则支付折价款，如出租人不同意利用则根据双方过错比例分担损失。
（2）如果承租人未经出租人同意的装修，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失，在此情况下出租人原则上不承担责任，但实践中此种情形较少见。
四
承租人使用无证房屋，发生火灾等安全事故的责任承担？
1、无证房屋基本上未进行竣工验收和消防验收，其本身不属于合法房屋，亦存在潜在安全风险，通常情况下出租人出租此类房屋负有主要过错，即在发生火灾等安全事故造成损失时出租人应当承担主要责任。如果承租人对无证房屋及未通过消防验收等事实知情，则承租人亦存在过错，则根据过错分担部分责任。
2、《民法典》第七百一十一条规定了承租人正当使用租赁物的责任，如果安全事故是承租人原因所致（如自行加装配电箱、拆改电路、改变房屋结构等），则法院会综合案件实际情况判定出租人和承租人分担损失，此种情况下双方平均承担责任的可能性较大。
五
相关案例
1、陕西温商房地产开发有限公司、西安华悦置业有限公司与西安石油机械有限公司租赁合同纠纷（2018）陕01民终10221号
【裁判观点节选】华悦公司提交的发票及施工协议可以证明其因火灾导致的损失95000元。经查，起火的配电箱系温商公司自行加装的，起火原因为电气线路故障引起，华悦公司至今未办理案涉房屋消防验收。一审综合本案实际情况，判决上述损失由华悦公司和温商公司各半承担，与法不悖。
2、上海沪光消防器材厂与上海市浦东新区金桥镇张桥服装店房屋租赁合同纠纷（2015）浦民一（民）初字第17221号
【裁判观点节选】本院认为，系争房屋无产权证和合法建设手续，原、被告就该房屋签订的房屋租赁合同应依法被确认为无效。原告将无证房屋出租给被告经营使用，其应承担合同无效的主要过错责任，被告承租时对房屋的合法性未尽到必要的审核注意义务，其自身亦有过错。
法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告要求被告迁出并返还系争房屋，并支付自2015年1月1日起至实际返还房屋之日止的使用费，具有法律依据。合同本属无效，原告要求依据合同（无效）约定的每日每平方米4元的标准支付使用费，本院不予支持，使用费的标准应参照原租金标准为宜。
合同无效，原告再行占有保证金已无合同依据，应予退还。在被告未就其主张的装修损失提供必要证据的情况下，鉴定机构依据2000定额的计价规则进行鉴定，其出具的鉴定意见具有客观性，原告主张的鉴定异议，本院不予采纳。对装修损失，原告依法应承担相应的过错赔偿责任，本院在装修折旧基础上，根据合同无效的过错责任及合同（无效）实际履行情况酌情确定。被告就其主张的库存损失未提供证据，客观上至今其仍在租赁房屋内正常经营，另外被告主张的生活来源损失不属因合同无效导致的损失范围，故被告要求原告赔偿上述两项损失，无事实和法律依据。
六
相关法律规定
1、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020）
第二条
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第三条
出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第四条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
第七条
承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
第十一条
承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
2、陕西省高级人民法院《关于城镇房屋租赁合同效力若干问题的解答》的通知 陕高法（2020）115号
第8条 违法建筑及未取得产权证的城镇房屋租赁合同效力如何认定
违法建筑包括未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋未经批准或者未按照批准内容建设的房屋和虽经批准但超过使用期限的临时建筑等，当租赁标的物确属违法建筑时，出租人与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设或者经主管部门批准延长使用期限等消除合同无效事由出现的，应认定合同有效。
对于未取得产权证的房屋租赁合同的效力问题，应根据未取得产权证的原因区别处理。原则上，不应以出租房屋未取得产权证而直接认定房屋租赁合同无效，但如果是因为未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，租赁合同无效。
出租人能够在办理上述建设工程规划许可证或者建设批准手续而未办理，并以未办理建设工程规划许可证或建设批准手续为由请求确认房屋租赁合同无效的，不应支持。
3、《民法典》
第一百五十七条
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
第七百一十一条
承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
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